95%以上城市房價下跌 中國樓市迎來抄底時機

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樓主 2019-08-22 14:55:40
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清華大溪地

據《中國經營報》,全國樓市繼續降溫,房價跌勢仍然不減。從最新官方發布的數據來看,8月70大中城市新房及二手房房價環比上漲城市數均僅剩一個,據統計95%以上的城市都出現了環比下跌。更甚者,一二三線城市房價繼續全面下跌,北上廣深房價也仍低迷。

受訪地產界人士稱,救市政策難以在短期內快速發揮效應,所以成交量難以提振。國慶節前后樓市的成交量可能會有所反彈,但從購房的時機選擇上看,目前是一個抄底的時機。

房價全面下跌

國家統計局9月18日發布的數據顯示,8月份70個大中城市中,新建商品住宅和二手住宅價格環比下降的城市個數分別為68個和67個。

新建商品住宅(不含保障性住房)價格方面,8月份,與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有68個,持平的城市有1個,上漲的城市有1個。環比價格變動中,最高漲幅為0.2%,最低為下降2.1%。二手住宅價格方面,8月份,與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有67個,持平的城市有2個,上漲的城市有1個。環比價格變動中,最高漲幅為0.1%,最低為下降1.4%。

這意味著8月份一二三線城市房價繼續全面下跌。對于下跌的原因,上海易居房地產研究院研究員嚴躍進接受《中國經營報》記者采訪時稱,房貸環境趨緊下,救市政策難以在短期內快速發揮效應,所以成交量難以提振。

“對于房企來說,去庫存的壓力增大,自然會加大降價促銷的力度。相比此前3月份以來零零星星的降價做法,目前降價更是一種主動的、全面的降價策略。” 嚴躍進進一步解釋稱。

記者采訪獲悉,相比二三線城市,一線城市去庫存壓力更大。來自上海易居房地產研究院監測的數據顯示,8月份,北上廣深4個城市新建商品住宅存銷比分別為15.5、16.5、14.7和14.4個月。除廣州外,其余3個一線城市的存銷比走勢趨同,相比7月份均有所回落。而2013年年末,4個城市的存銷比分別為7.6、8.7、9.0和11.9個月。而2014年行情疲軟,目前4個城市的存銷比數據依然偏大,說明庫存去化仍有壓力。

在嚴躍進看來,相比二三線城市的救市和刺激做法,一線城市在限購限貸政策上依然從嚴,這使得去化壓力總體偏大,房企則會主動采取降價促銷的策略。

其次,房價具有一個周期波動性。去年房價飆升,今年則是一個正常的調整。當然這也意味著一旦政策面和市場面轉好,房價止跌反彈的可能性也很大。

最后,看跌預期的疊加。在看跌預期下,購房者對未來市場并不清晰,所以都有從眾的心理,并不積極入市。

雖然今年以來,多城市放松限購政策,但受訪人士稱,此政策只能短期起到刺激作用,不能真正刺激樓市需求。

“限購政策限制了投資需求,但現在這個投資趨勢已比較弱了,不可能真正刺激樓市需求,短期起到刺激作用,但最后又回歸平淡。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對記者分析稱。

“從目前市場情況看,限購松綁對于成交量的提振是一個緩慢的過程,弱于預期。這說明能夠激發購房者入市的政策還沒有到位。”嚴躍進稱。

平安證券有分析師近期調研了武漢房地產市場。他們在調研報告中指出,武漢首次限購松綁效應有限,市場信心未明顯改善。

武漢 7 月18 日首次松綁限購,放開非中心城區及140 平方米以上戶型的購房限制。但平安證券分析師調研發現,短期整體銷量及大戶型走量略有改善,但并不明顯,市場信心未有改善。

目前二次松綁限購已在多地出現,武漢9月23日發布消息,自24日起全面放開中心城區限購。

但平安證券分析師指出,考慮中心城區銷量占全市銷量60%以上,預計中心城區放開限購短期仍將對銷量有提振作用。

因為從杭州經驗來看,杭州自7月29取消蕭山、余杭限購后,8月28日放開主城區限購,當周全市成交環比增長25%,但效應亦逐步減弱。該券商分析師認為,在限貸未有松動前提下,二次松綁效應仍待驗證,預計仍僅是短期提振。

然而,在受訪人士看來,限貸將比限購政策更有效果,因為這使得住房需求將得到實質性刺激。

今年以來已有多個城市放松限購政策,目前坊間又傳聞“樓市限貸松綁——房貸還清可享受首套房優惠政策”的消息。不過,截至發稿時,官方未證實此消息。

一些地方首套房的認定標準出現松動跡象。據報道,9月22日,福州發布最新房地產政策指出,對首套房的認定標準作出調整,提出購房人償清購房貸款后,再次申請貸款購房的,按首貸認定。

對此,嚴躍進對記者表示,“房貸還清后的購房者,基本屬于有房產資產、二套房貸按揭能力強、個人信用度高的一種群體,此類群體享受購房優惠,值得鼓勵。可以讓其當領頭羊,優先入市,進而鼓勵購房者積極跟進。”

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(責任編輯:石青玲)

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