融創接手萬達13個文旅項目 土地儲備躍居房企前三

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樓主 2019-08-05 08:30:10
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淺水灣

融創、萬達631.7億元史詩級大交易生變。7月19日,萬達商業、融創中國、富力地產在北京舉行戰略合作簽約儀式。萬達商業將北京萬達嘉華等77個酒店以199.06億元的價格轉讓給富力地產,將13個文旅項目91%股權以438.44億元的價格轉讓給融創房地產集團,兩項交易總金額達637.5億元。

融創中國(01918.HK)董事會主席孫宏斌表示,這個調整對融創而言比原來的交易方案有了更好的流動性,降低了我們的負債水平,同時我們也承擔了原酒店交易對價的折讓部分。對于我們和萬達合作的文旅項目資產包是可接受的溢價,這種交易安排三方都很滿意。

低價并購之下,融創土地儲備新增4973萬平方米。摩根士丹利發布研究報告稱,此次交易新增的土地儲備,按照當前市場每平方米15500元的均價,可售資產價值約合7700億元。

摩根士丹利同時預測,融創本次收購資產每年可帶來510億元人民幣的銷售額,13個文旅項目資產包會達到15%~20%的凈利率,將增加融創610億元的凈資產價值。

土地儲備大增 達上億平方米

資料顯示,萬達此番轉讓的13個文旅項目涉及土地儲備總建筑面積合計約為5897萬平方米,其中,自持面積約為924萬平方米,可售面積約為4973萬平方米,可售面積約占總建筑面積的84%。

融創方面表示,此次合作,以合理的成本為公司補充大量優質土地儲備,將為公司將來持續健康發展提供巨大支持。

事實上,身為房企中的“并購王”,近兩年來,融創可謂動作頻繁,僅2016年,融創就對外發起16筆收購,涉及資金595億元。

今年上半年,融創擴張步伐更加明顯,入股鏈家,增持金科股份,入股樂視,收購天津星耀、大連潤德乾城、華城富麗的股權及債權,收購恒大嘉凱城股份等,總收購金額超過300億元。

大舉并購下,融創土地儲備持續大增。2016年土地儲備為7219萬平方米,2017年的8起收并購,總建筑面積達6707.46萬平方米,其中可售面積達5514.42萬平方米。加上此次收購所獲取的土地,融創總土地儲備量有上億平方米。

據不完全統計,目前,恒大的土地儲備量為2.29億平方米,碧桂園為1.66億平方米,綠地為1.36億元平方米。來自第一上海證券的研究報告稱,據該機構的大致估算,融創中國目前土地儲備超過了1.5億平方米,躍升至行業前三,僅次于中國恒大和碧桂園。

高質量的土地儲備為銷售規模提供了保障。融創財務報表顯示,2014年銷售額為658.47億元,2015年銷售額增至734.6億元,增長部分不足百億,但到了2016年,銷售額大幅增長至1553億元,在2015年基礎上翻了一番。

今年上半年,融創仍延續增長勢頭。7月5日,融創發布半年銷售業績公告,2017上半年合約銷售金額1118.4億元,同比增長89%,位列排行榜第7位。其中,6月份,實現新增預訂銷售金額達291.2億元,同比增長116%,合同銷售金額達265.4億元,同比增長100%,創下單月銷售新高。

孫宏斌表示,今年融創中國將實現超過3000億元的銷售額。這在業內人士看來,融創今年估計累計上升接近150%,的確體現了資本市場對融創運營模式的認可。

項目將產生 10%~15%的凈利率

筆者發現,除了對樂視的投資外,融創基本都是股權拿地,利用在房地產市場中高端的產品溢價能力通過股權投資獲得相對低價土地,達到企業快速發展的目的。

從與萬達的此次合作來看,融創收購的13個文旅地產項目均位于熱點二三線城市,每平方米平均成本不到1600元。根據公開信息查看,售價最低的項目為6800元/平方米,售價最高可達23000元/平方米。

對比售價,如果僅參照公告中的作價和可售面積粗略計算,這筆收購相當劃算。據德意志銀行分析報告稱,13個文旅項目擁有4973萬平方米的可售建面,按13500元/平方米的售價可以產生大約6500億元的銷售。此外考慮到收購的土地成本非常低,項目將產生10%~15%的凈利率,且銷售的回款也將會很好地覆蓋收購支出。

此外,根據申萬宏源的統計,融創中國于2015年以總代價300億元新增項目約30個;2016年以1000億元新增項目約150個;2017年上半年土地儲備已覆蓋50余個城市,權益面積達5500萬平方米。平均土地成本為5800元/平方米。

新舊項目相加,融創將收獲大量貨值。融創稱,2017年計劃開盤82個新項目,總貨值預計1883億元,加上2016年尚未出售的資源和現有項目的二次開盤,總體貨值預計達4185億元。

“融創的土地,當時買,或者當時收購,基本都是低于市場價或者與市場價持平,而且個別土地當時看都有點貴,但是過一段時間就覺得土地非常合適了。” 在業內人士看來,融創對土地投資的精確度比較高,對土地的判斷能力比較強。

德意志銀行分析報告稱,基于對融創修正的盈利預測及86%的銷售增長,我們將其目標價提升了71%至19.12港元/股,維持買入評級。

與此同時,多家證券機構紛紛預測,在2018年~2019年,融創將迎來利潤的大幅度爆發增長。“并購的財務成本消耗期過去,利潤增長將大幅度體現,大量優質貨值的銷售將逐步兌現利潤。”

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