地王游戲的聰明“玩法 富力楊曄看好長三角城市群

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樓主 2019-04-28 03:09:12
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雅居樂御賓府

◎每經記者 楊羚強

“華東(大城市)周邊的一些(中小)城市的購買力不弱,但是缺少一些高性價比項目,這可能會成為我們的(拿地)機會。”

和所有市場化的房企一樣,對近期在華東市場的上海、杭州、蘇州、南京、合肥等地出現的“地王”,富力地產集團副總經理、華東區域總經理楊曄也覺 得土地市場目前“虛火”太旺,但他并不認為應該消極地等待市場自我調節后的降溫,而是應把目光轉向長三角城市群里的優質中小城市。

另一方面,他對整個長三角的商務核心——大虹橋非常看好,認為它會是輻射整個亞太地區的“世界級”商務中心,而不僅僅只是長三角地區的CBD。富力會不斷地完善大虹橋板塊三個項目的配套,通過運營提升物業的價值。

效率、穩定比規模更重要

“我們不會為短期特殊目的追高‘地王’,不是我們怕拿‘地王’,而是更看重項目的真正價值。房地產項目的價值最終是由市場檢驗的,并不是通過簡單追高地價,就能讓市場買單。”

楊曄說,在過去幾年,很多企業通過公開市場的大量購地,以及企業兼并,實現規模的迅速放大。但其實,規模的擴大并不一定能帶來利潤的快速增長,反而有可能增加企業經營的安全風險。

相比之下,富力則更為注重效率和穩定,大部分項目都有比較好的投資收益和回報。因此,雖然富力的銷售規模并不是行業排名非常靠前的,但在利潤排 行榜上卻一直名列前茅。富力地產2015年的年報顯示,公司的稅前利潤高達115億元。這個利潤水平和很多銷售規模千億的企業持平。

楊曄表示,目前的土地市場“虛火”過旺,可以觀望半年。但并非代表著富力地產華東公司在這期間不再拿地,富力可以通過兼并其他房企,或者參與城市更新等方式在非公開市場以相對合理的價格獲取土地。

楊曄認為,長三角城市群中很多中小城市購買力不弱,它們可能受惠于長三角城市群的規劃,更多地通過高鐵、城際鐵路和軌道交通與大城市聯動。他舉 了個例子,富力在湖州的項目連續多月拿下當地的銷冠,而在“地王”頻現之下,富力之前獲得的諸多的土地儲備,恰恰變得更為有價值。

當地網簽的數據,從去年10月到今年5月,短短8個月時間富力在湖州的富力湖州城就銷售了11億多元。而去年1月富力拿地時的地價是3.27 億,換句話說,僅僅用一年多的時間就回籠了全部拿地費用。楊曄說,在長三角城市,類似的機會相當多,富力有機會布局更多的中小城市。

城市群:帶來“世界級”CBD

長三角城市規劃后,陸續有媒體對這個規劃進行解讀,最終都把目光聚焦到上海一個剛剛興建完成的CBD上,這就是大虹橋。在長三角城市群的各城市 分工協作日益緊密后,依靠高鐵、城際鐵路、飛機和城市軌道交通形成的超級交通樞紐,大虹橋有望發揮類似“大腦”的角色,指揮城市群之間的營銷、研發、生 產、交易等環節協作。

楊曄說,某種意義上大虹橋不僅是長三角的,也是整個亞太的。從中國上海大虹橋前往日韓、東南亞甚至澳洲,都可以做到當天來回,如此發達的交通體系,在全世界的CBD中,也是比較少有的。

也是因為這一判斷,當大虹橋地區有些開發商選擇將寫字樓迅速出售。富力地產卻在不斷地追加投入,希望給業主更有價值的寫字樓。

他用不帶客房的五星級酒店來形容富力在大虹橋地區寫字樓的特點,多功能會議中心、餐廳、健身會所、企業家俱樂部等一系列配套服務設施,都會是富力大虹橋項目區別于其他競品的閃光點。

另外,萬豪酒店的最高等級品牌也已經和富力簽約,將入駐大虹橋項目。

楊曄相信,寫字樓的價值,往往要等開始運營才逐步顯現。而在整個大虹橋地區商務氛圍逐步形成后,那些擁有一流配套和服務的寫字樓會有比周邊項目更高的商業價值和投資價值。

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