中國平安房產市值超2000億堪抵3個綠地 重倉13家房企

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樓主 2019-07-05 06:41:15
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盛世觀邸

??中國地產界最大金主,當前房產市值超2000億——險企中國平安(601318.SH)儼然已成中國的隱形“地產大亨”。

??長江商報記者發現,中國平安始于2007年進軍地產,10年之后的2017年底,其投資房產板塊的市值已超過2000億元。

??與絕大部分房企運作地產模式不同,中國平安將其定位于不動產投資及管理平臺,除了自身開發外,更多地借助外部房企力量合作開發。

??此外,中國平安還頻頻擔當救世主角色,通過入股房企間接參與地產開發。

??截至目前,中國平安已成為碧桂園、融創中國、華夏幸福等房企第二大股東。此外,其還重倉持有金地集團、綠地控股、華潤地產、保利地產等房企股權。長江商報記者初步梳理發現,平安重倉持股的知名房企至少有13家。

??中國平安與大型房企何以“相愛”?

??8月10日,一上市房企人士向長江商報記者表示,拿地是房企競爭的重要途徑,作為資金密集型行業,缺錢是房企永恒的主題,借助銀行等金融機構資金輸出是其發展壯大的唯一途徑。對此,華中一家大型險企人士告訴長江商報記者,作為金融機構,需要為資金尋找出口,這也是中國平安熱衷于進行房產投資的重要原因。

??攜137億入股華夏幸福月賺2.36億

??中國平安在房地產行業路上越行越近。8月10日晚間,河北首富王文學掌控的華夏幸福發布簡式權益變動報告書。其顯示,華夏幸福控股股東華夏控股及王文學向平安系協議轉讓股權事實正式完成。

??報告書顯示,股權轉讓后,中國平安通過平安資管、平安人壽分別持有華夏幸福0.04%股權、19.83股權,合計持有19.88%股權,成為僅次于王文學及華夏控股的第二大股東。

??此事是一個月前華夏幸福發布協議轉讓股權的落實。公告顯示,華夏控股與平安資管簽訂股份轉讓協議,約定華夏控股向平安資管轉讓5.82億股華夏幸福股份,占公司總股本的19.7%。按照每股23.655元價格,此番轉讓價格高達137.7億元。

??此次交易,雙方還簽訂了業績對賭協議。雙方約定,以華夏幸福2017年凈利潤為基數,2017年至2020年,凈利潤增長率分別不低于35%、65%、105%。2017年,公司凈利潤為87.81億元,以此計算,2018年至2020年承諾的凈利潤分別不低于114.15億元、144.88億元、180.01億元,三年合計約為440億元。

??同時,未來如果華夏幸福大股東要繼續減持,需要經過平安資管的書面同意,且平安資管有優先購買權。

??三年440億元的凈利潤,這對華夏幸福而言難度不小。2015年至2017年,華夏幸福實現的凈利潤分別為48.01億元、64.92億元、87.81億元,同比增幅維持在35%左右,今年一季度還小幅下滑至30.33%。可想而知,隨著凈利潤基數增大,2019年、2020年的增幅需較2017年增加30個百分點、70個百分點。

??長江商報記者注意到,華夏幸福之所以舍命委屈自己或是迫不得已。

??今年上半年,受地產調控、去杠桿等政策影響,華夏幸福流動性吃緊。公司四處找錢解困,如獲得中信銀行315億元授信、成功發行2018年第一期30億元規模的公司債等,但這些似乎仍未徹底緩解公司的資金壓力。

??大贏家中國平安做的是穩賺不賠的買賣。除上述業績對賭外,僅入股1個月,已獲得2.36億的賬面浮盈。

??合作知名房企達18家,以金主角色出現

??中國平安入股華夏幸福是以“救急者”身份出現,但實際上其早已通過多種途徑深入房地產市場,成為不折不扣的隱形“地產大亨”。

??目前,中國平安的地產運作主要以平安不動產為主。截至目前,注冊資本200億元,資產管理規模超3000億元。

??其實,中國平安試水地產可追溯至1995年,設立了平安物業。2007年,公司正式向地產進軍。當年,23億元收購西高速公路股權、55億元收購中信城市廣場與北京美邦國際中心、16.6億元拿下深圳福田中心區地塊,2009年,華南第一高樓深圳平安國際金融中心項目啟動。此時,平安以信托模式在地產領域開疆拓土。

??不過,目前來看,地產并非中國平安自身強項,除全國多個平安金融中心外,其鮮有經典項目問世。當然,這些投資性房地產也貢獻了不小收益。

??Wind數據顯示,截至2017年底,其投資性房地產凈值為470億元。如果按照公允價值衡量,其投資收益超過260億元。

??平安在地產領域的掘金路徑更多的借助大型房企,正如分析人士所稱“平安收割房企”。

??長江商報記者梳理發現,平安主要是通過入股大型房企、與大型房企合作拿地開發等途徑在地產領域擴張,不過,無論哪種途徑,平安都是以金主角色出現。

??2015年,平安斥資62.95億港元獲得碧桂園9.9%股權,躋身第二大股東之位。這一年,公司還戰略投資朗詩集團,以持股9.9%成為第二大股東。去年,平安耗資19.07億港元參與旭輝集團定增,完成后,持股比升至10.12%。早在2016年,平安銀行就是融創中國僅次于孫宏斌的重要股東,其持股比高達46.7%。

??據長江商報記者不完全統計,截至目前,平安已是碧桂園、融創中國、朗詩集團、旭輝集團、華夏幸福等知名房企第二大股東,此外,其還持有金地、保利、華潤、綠城、九龍倉、協信等多家房企股票。至此,平安重倉持股的知名房企至少有13家。

??平安不動產官網顯示,其與包括萬科、華潤等合作的知名房企達18家。

??中國平安2017年年報顯示,旗下地產(含投資性房地產)價值(以歷史成本計價)達2093.22億元。以8月10日收盤價計算,綠地控股市值為764.16億元。這意味著,平安旗下地產價值抵得上3個綠地市值。

??財務投資之余深度參與地產開發

??橫跨保險、銀行、投資三大行業,中國平安入股房企絕不僅是為了財務投資。

??業內人士預測,根據目前發展勢頭,未來中國房企龍頭的競爭最終可能在萬科、碧桂園與平安之間,萬科靠標準化,碧桂園靠執行力,平安靠錢。

??長江商報記者注意到,投資房地產,平安收獲頗豐。

??一年前,持有綠地控股9.91%股份的平安系平安創新大幅減持,在短短半年內,通過將持股比降至5%以內,至去年底,已從前十大股東名單中消失。累計減持套現達80億元。此前,平安也減持了碧桂園3123萬股,合計套現4.55億元。

??僅此兩次減持,平安就獲得了約90億元凈利潤,投資回報率超過5倍。

??類似這樣的財務投資并非是平安的最終目的,其最終目的之一可能是與標的公司綁定,實現共同開發經營地產項目。

??長江商報記者注意到,去年8月,平安資管出資入股旭輝集團時就曾約定,平安不動產“在滿足相關條件情況下”擬向旭輝投資100億元共同從事房地產項目開發經營。

??公開資料顯示,去年初,平安不動產還與香港房地產開發企業路勁基建組財團,投得港鐵旗下物業項目合約。此外,作為二股東,平安與朗詩集團也于2017年在長租公寓領域開展深度合作,雙方已共同收購上海森蘭項目,擬將其改造為中高端的長租公寓進行長期運營。

??一上市房企人士表示,房地產屬于資金密集型行業,房企能與金融機構聯手共進退,這對急于攻城略地的房企而言會底氣大增。在其看來,房地產項目周轉較慢,在地產調控及去杠桿的背景下,房企融資也受到約束,如果背后站著金主,房企實力會大增。

??不過,該人士同時認為,出于對所輸出資金安全性考慮,金融機構會設定不少條件,以保證其不會做賠本買賣。如此一來,房企成了金融機構的“打工仔”,金融機構成了利潤分食者。

??研究人士認為,險企資金充足,且屬于長期資金,這些資金需要出口,僅做財務投資風險較大。因此,險企更愿意像信托模式一樣更深入地參與到具體地產開發之中。此外,借助合作,平安將自己的觸角延伸至陌生領域。

來源:中房網

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