李宇嘉:密集調控后 樓市下一步將會怎樣?

-回復 -瀏覽
樓主 2019-04-28 00:27:57
舉報 只看此人 收藏本貼 樓主
公園1號

(原標題:樓市 下一步會怎樣)

經過“十一”以來的密集調控,全國樓市成交量大幅回調。10月盡管是樓市銷售旺季,但全國商品房銷售面積相比9月下滑了14.8%,扣除“金九”造成的網簽滯后、“搶政策末班車”而沖高的量,下滑幅度更大。其中,占全國銷售面積30%、銷售額40%的一線和二線重點城市,銷售面積同比增速分別從9月的-0.4%和43.8%下降至-4.8%和-8.6%。

進入11月,多輪調控政策效應全面顯現,上旬和中旬,30城新房銷售面積同比分別下降11%和33%,11月同比或出現去年4月以來首次負增長。因此,今年商品房銷售面積月均30.4%的高景氣增長很難維持,業內預測明年這一增速將下降20個百分點,甚至會因今年的高基數而負增長。

不過,即便11月、12月銷售下滑,今年全國房地產銷售超過2013年公認的歷史頂部(13億平方米)已毫無懸念。但是,今年樓市是在基本面并不樂觀的情況下火爆的。去年GDP增速25年來首次低于7%;城鎮居民可支配收入和農民工收入增速從2012年的約10%降到5%至8%;15至64歲勞動人口占比在2010年達到74.5%的峰值后掉頭向下,城鎮人均住房面積達36平方米,戶均住房擁有1.1-1.2套。可見,很大程度上,今年樓市火爆受“加杠桿”和投資需求驅動。因此,有機構判斷,此次調控至少將造成2017年至2018年樓市銷售負增長。而且,基于人口紅利減退,城鎮化告別高速增長,住房整體供求已平衡,局部已供過于求等現實,中長期內樓市大周期下行的速度或將加快。筆者認為,熱點樓市成交量大幅下滑,既是“擠泡沫”的過程,也是促使住房回歸居住屬性,讓資金回歸實體必得承受的陣痛。現在我們還應思考的是,調控后的樓市會走向何方?筆者估計,未來樓市發展有這么四大空間。

根據國家統計局的數據,從去年9月至今年9月,漲幅超過5%的有29個城市,漲幅超過10%的有19個城市。因此,此次調控堅持“一城一策”,絕大多數城市仍受益于“去庫存”、穩健貨幣政策的支持。10月,三四線樓市成交面積同比增速從9月的16.4%升到24.3%,東部三大都市圈和中部都市圈(以鄭州和武漢為核心)內的三四線城市,成了樓市銷售增量主力。中期看,隨著“八縱八橫”高鐵和城軌網鋪開,都市圈內軌道交通的密集布局,城市化轉向大城市化和都市圈化,樓市有效區域將集中在以四大都市圈為主的區域,這些區域的樓市將比較穩定。2012年以來新開工和土地購置整體下行,經過本輪樓市火爆后,這幾大區域城市庫存消化周期普遍在6至10個月間,目前已進入主動“補庫存”階段,這是未來樓市發展空間的第一塊。

據聯合國開發計劃署和“六普”數據,存量住房亟待更新,獨立衛生間、廚房、自來水、下水管道等齊全的成套住房僅占全國城鎮存量住房的60%;城鎮有25%的家庭還住在平房中;全國至少還有6億人沒有用上抽水馬桶。在上海,迄今仍有9萬居民每天要去260多個倒糞站去“倒馬桶”,因為他們住在八十年前蓋的沒有排污管道的石庫門住宅里。因此,更新需求是未來樓市發展的第二塊空間。

目前,我國各地有2.6億外省人口、1.5億“三留人群”(留守兒童、婦女和老人),他們理應扎根城市,卻因戶籍、土地、社保等而無法城市化、本地化,造成城鎮化人為降速。2014年發布的《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》,提出到2020年常住人口城鎮化率和戶籍人口城鎮化率將分別達到60%和45%。同時,近年來我國還提出了“三個一億人”戰略,近期國務院已推出1億非戶籍人口城市落戶方案。這些改革攻堅措施,均有望打破制度桎梏,讓城鎮化和都市圈釋放出本來應有的、吸納人口的新的能量,這對構建內需社會,夯實和增厚樓市長期需求的基礎意義非凡,這是未來樓市發展空間的第三塊。

另外,發達國家的經驗也表明,購房的年齡、人口拐點、城市化拐點與樓市拐點并不相關,比如1992年至2006年的美國、1975年至1991年的日本、1990年至2000的英國和荷蘭等,樓市都非常紅火,但這些國家那時候的人口紅利早已過去,顯然樓市景氣與貨幣寬松、住房改善、都市圈大發展更相關。

但在這此間,萬不可忽視資產配置需求的驅動。發達國家的實例是,城鎮化率觸頂,必將倒逼經濟告別工業化。為了降低成本并給轉型創造寬松的環境,政府不得不實施寬松的貨幣政策。然而,轉型之路漫長而艱辛,寬松的貨幣政策帶來了“加杠桿”下的資產配置需求和樓市繁榮。值得注意的是,這一需求在我國也已出現,并成為今年樓市火爆的重要驅動力之一。未來相當長的一段時期內,我國仍處在轉型過程中,資產配置需求也將在較長時期內存在,貨幣政策仍會維持穩健態勢。購房置業是國人配置資產的首選,這必將成為未來我國樓市發展的第四塊空間。

(作者系深圳市房地產研究中心高級研究員)

(來源:上海證券報)

(責任編輯:候迅)
我要推薦
轉發到
意甲联赛什么时候开始