房貸必須在指定銀行辦?組合貸款竟有這么多潛規則

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樓主 2019-04-24 01:40:45
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中鐵奧維爾

去年9月以來,北京開始推出共有產權房,且部分房子已經在申購中,不過一些項目存在拒絕購房人使用組合貸款。

  組合貸款,顧名思義,就是商業貸款跟住房公積金貸款組合起來的貸款方式。

  舉個例子:買的房子價值200萬,首付3成就是60萬,剩下140萬想申請公積金貸款,但是公積金貸款最高限額為60萬,那么就還有80萬的貸款缺口,通過申請商業貸款解決。

  其實不僅是共有產權房,即便是買普通的商品住房和二手房,申請組合貸款也未必能一帆風順,融360說房君發現在市場上總有一些針對組合貸款的潛規則存在。

  1、辦理組合貸款要在同一家銀行

  案例:小A要申請組合貸款買房,申請公積金的時候,銀行說要在同一家銀行申請商貸才行,可是這家銀行的商業貸款利率并不算低。

  融360說房君分析:一般來說,公積金貸款需要到公積金中心指定的銀行辦理,同時要將所購房屋抵押給這個銀行,而辦理商業貸款的話也要抵押給貸款銀行,同一套房子不能同時抵押給兩家銀行。因此出于風險的考慮,不少地區的銀行規定,組合貸款中的商業貸款跟公積金貸款要在同一家銀行辦理。

  2、申請組合貸款買房要經過房東或者開發商同意

  案例:小B資金有限想申請組合貸款買房,但是當房主得知這個后明確表示不接受組合貸款,因為自己急著用錢等不了那么長時間。小B納悶了,為啥貸款還得經過房主同意呢?

  融360說房君分析:由于組合貸款涉及了銀行、公積金管理中心等多個機構,辦理周期要相對長一些,快點的2、3個月,慢的有可能要3、4個月甚至更長,加上目前政策收緊,商業貸款放款速度放慢,整體花費的時間會更長些。對于一些急于用錢的房主或者資金周轉的開發商來說,時間就是金錢,能越快拿到貸款越好,等不了的就只能換買家了。

  3、組合貸款提前還款要先還公積金貸款

  案例:小C申請組合貸款買了房子,已經還款兩年,為了少付點利息,他想著用公積金賬戶里的錢提前還清商業貸款,減輕點負擔,不過公積金中心說賬戶里的錢只能優先償還公積金貸款,不能用來還商業貸款。

  融360說房君分析:正如之前說的,組合貸款涉及了多個機構,各地的公積金中心和銀行都有各自的規定,具體體現在兩點:

  一是提取的公積金優先償還公積金貸款,畢竟公積金的錢用于公積金貸款,才合情合理。如果使用自己的存款提前還款,就能先償還商業貸款。

  二是公積金貸款、商業貸款提前還款要保持一定比例,有些城市規定,公積金貸款和商業貸款必須保持一定的比例,不能只還其中的一種,這樣一來,想提前償還商業貸款也不太不可能了。

  所以想用公積金里的錢優先償還商貸未必可行,具體還得看當地公積金中心的規定。

  4、組合貸首付、利率要同時滿足商貸、公積金貸的要求

  案例:小D名下有一套住房,是通過商業貸款購買的,現已經還清貸款,想用公積金貸款再買一套,但是公積金中心說要按照二套房的標準執行,這是咋回事?

  融360說房君分析:組合貸款的首付、利率要同時滿足商業貸款和公積金貸款的要求,當二者首付比例不一致時,取較高一方的首付作為組合貸款首付比例。當首套房、二套房認定標準不一致時,按照要求嚴格的一方標準執行,既然公積金中心有規定,首套房商業貸款已還清,再買房仍算二套房。

  以北京為例,公積金貸款首套房、二套房首付都是20%,商貸首套房首付35%,二套房首付60%-80%,那么即便首套房貸款已經還清,也要按照二套房的標準執行,組合貸款就要按照要求較高的商貸首付標準計算,就是說首付要60%-80%,對于買房人來說壓力大了很多。

  組合貸款雖然能暫時緩解貸款額度不足的問題,但是各地公積金中心、銀行會根據自身的額度、業務情況做調整,組合貸款未必能行得通。建議購房人事先了解當地的政策,以免影響買房進度。

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