市中心低價冷鮮盤 勸你下手要三思

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樓主 2019-09-10 14:59:38
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瑞城二手房

近日,位于老靜安區江寧路板塊出現一個低價新房靜安康鑫家園,網上備案價確實不高,最低只有61195元/平,那么這個樓盤值得買嗎?

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老靜安區的下只角

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相信很多人看到靜安這兩個字,都很認可,這里是名副其實的“上海中心”。的確,老靜安地段確實非常好,要啥有啥。

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蘇州河以東為原閘北,以西為老靜安▲

靜安康鑫家園位于老靜安區江寧路板塊,屬于板塊邊緣,同時也是老靜安與原閘北交界處,通常情況下,兩區交界往往是三不管地帶,房價也很難得到提升。

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項目四周城市界面并不好,屬于老靜安區的下只角。

周邊都是上世紀90年代的建筑▲

配套設施非常低端,沿街商鋪破破爛爛▲

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因此該盤所在江寧路板塊邊緣的區位,實屬“冷鮮盤”。

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首先,這里并不是購房者關注度很高的區域,從前不是,現在也不是。以鏈家近一年成交數據為例,項目附近二手房近一年成交量屈指可數。

而在江寧路板塊核心地段,成交量明顯高于該項目所在區域。

其次,項目所在區位已經很久沒有土地和新房供應了,該項目的出現打破了這里無新房供應的局面,極少數新盤入市比較新鮮,可以緩解部分市場壓力。

同時從上述成交量也可以看到,雖然該區域客戶的認可度和關注度不高,但偶爾也有一點成交量,比較罕見。

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從目前現狀來看,周邊環境依舊難以改變,區位因素決定了該項目日后流入二手房市場很難漲過江寧路板塊其他項目。

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上世紀產品 過時不入流

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市區的新房項目最基本的配置也是人車分流,車位配比起碼達到1:1,然而該項目竟無地下車庫,與老公房一樣,同時地面也只有10幾個車位,停車以機械車庫為主,共164戶的小區只有60個機械車庫,讓購買超過700萬房子的客戶每天搶車位,會不會得抑郁癥?

地面只有10多個車位▲

機械車庫60個▲

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戶型更不用多說了,稱得上是上個世紀的產品,大部分戶型布局非常不理想,130、150多平的戶型也只有2房,功能性和市場主流戶型完全不匹配,對居住舒適度有要求的購房者一定要慎重。

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不過也有稍微好一點的戶型,比如73、76平米的1房戶型,起碼方正,且不浪費面積,這種戶型比較推薦購買。

項目與旁邊老公房相隔的僅有綠化

更奇怪的是項目與旁邊的老公房句容小區相連,中間不設圍墻,分割開來的只是老公房的外立面和綠化。

伸縮衣架可伸到小區道路上

更有影響是的老公房句容小區陽臺外的伸縮衣架可伸到該小區,這種視覺效果真的很“清爽”。

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周邊二手房租金高

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小編去往附近中介咨詢,目前句容小區(老公房)、靜安河濱花園(2001年建成)目前二手房均價大概7.8-7.9萬/平,基本沒什么成交,租金一室戶每月基本可以租5000上下,大面積2房可以租1萬以上,租金收益不錯。

靜安康鑫家園的價格的確比較親民,總價約640-1385萬/套,均價基本在9萬/平左右,甚至低于周邊二手房,乃至外環的新房項目。

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一位前去看房的阿姨與小編攀談說道:“買個小點的房子,隨便裝修下,租金是個可觀的收入”。不難看出,這樣的價格也吸引了不少市區投資客。

靜安康鑫家園實景圖

一分價錢一分貨,房子也是如此。小編曾記得,去年年初,位于老靜安區的九龍倉靜安壹號宣稱要開盤,預計單價13萬/平起,怎奈預售證審批太嚴,至今都沒有開出,不過九龍倉靜安壹號項目的設計理念,小區的品質都要比靜安康鑫家園高出一大截,也不用為停車而苦惱。

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總之認同靜安康鑫家園的價格,不要猶豫立刻認籌,等待搖號購買;如果對小區的品質、日后居住的舒適度以及未來的升值潛力來看,三思而后行。

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