專家析2018樓市:三四線釋放二次人口紅利

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樓主 2019-06-17 22:09:06
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百興華府

來源:中國新聞網

近日,國家統計局公布2017年房地產數據。受益于“去庫存”和“棚改貨幣化”,廣大三四線樓市全面回暖,2017年我國商品房成交規模突破2016年的歷史最高位,再次刷新紀錄。

前端銷售明顯放量,這是連續近3年“去庫存”、三四線城市“就近城鎮化”加速,以及鼓勵居民適度“加杠桿”等多重因素疊加作用的結果。由于開發商土地購置面積連續3年負增長(2014-2016年平均下降16.4%),加上“去庫存”持續推進,截至2017年12月底,全國商品房待售面積同比下降15.3%,絕對規模已降至2014年10月份以來的新低,即本輪“去庫存”前的水平。

2017年1-12月,全國土地購置面積同比增長15.8%,增速為近五年來第二高位,僅次于1-11月的水平;全年土地購置價款增長49.4%,增速創近6年來新高;全年商品房新開工面積同比增長7.0%,并呈現“前高后低”的走勢。2017年上半年新開工累計同比增速達10.6%,到下半年,由于各大城市房價和預售證嚴格管控,融資條件全面收緊,資金來源累計同比增速從上半年的11.2%降至年底的8.2%,加上開發商銷售規模“排位賽”競爭激烈,更注重在售庫存去化和資金回籠,新開工意愿下降,出現延遲開工等現象,導致新開工下降。不過,土地購置量價齊升、很多城市進入補庫存階段,新開工相對平穩,開發投資累計增速在7%-9%窄幅波動,全年增速為7%。

從房價看,70個大中城市新房價格環比平均漲幅在2017年5月達到最高點(0.8%)后開始回落,最低點是9月份的0.2%。2017年10月以后,隨著預售證和房價管控有松動,前期積累的高價盤和待網簽新房入市,房價環比漲幅連續3個月擴大,12月達到0.5%,由此推動新房價格同比漲幅連續11個月下降后,12月首次反彈。目前,一線城市新房價格同環比漲幅都在回調,環比已開始下跌,二線同環比漲幅整體維持,三線漲幅已經較高。

2016年和2017年,由于商品房銷售連創歷史新高,2017年銷售規模比本輪回升周期啟動前的2014年增長50%,透支或“加杠桿”需求不在少數。因此,2018年商品房銷售規模將慣性回調。同時,“去杠桿”排在2018年經濟工作“三大攻堅戰”之首。近期結束的銀行業金融機構監管工作會議,控制居民杠桿率過快增長首次納入“去杠桿”框架。新年過后,銀行房貸額度并未因新會計年度到來而釋放。2017年住房融資仍快速增長,甚至突破年初制定的占比控制目標,嚴控房貸將是2018年控杠桿的重點之一。

房地產大起大落尚未根本緩解,長效機制還未“落地”的情況下,調控稍有放松,樓市隨即反彈。因此,近期住建部明確調控“三個不動搖”;樓市調控不會“拉抽屜”,2018年樓市還需保持當前嚴厲調控態勢,回擊了有關調控松綁的傳言。這意味著,除基于市場明顯降溫,少數非熱點城市適度修正政策外,2018年以“四限”(限購、限貸、限價、限售)為主要內容的調控還將保持高壓態勢。調控和房貸“雙緊縮”,加上2017年高基數,2018年商品房銷售規模大概率回落。不過,城市間分化將加劇,2015年率先反彈的一線城市,銷售連續下跌兩年后,2018年有望保持穩定。二線城市分化最為明顯,受益于產業轉移、人才新政,熱點二線樓市縮量但仍在高位,其他二線將下滑。同樣,三四線樓市分化也很嚴重,都市圈內的三四線城市,2016年底至2017年首次受到政策打壓,2017年成交量下跌40%-70%不等。2018年,由于繼續受益于核心城市需求外溢,特別是近年來大城市軌道交通、高鐵、城際鐵路等擴展到外圍三四線城市,加上十九大提出“以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局”,基于低房價優勢,2018年這些城市成交量將會有所回升。其他三四線城市在經歷2017年房價暴漲后,2018年將整體回落。整體來看,預計2018年全國商品房銷售面積將同比下滑10%-15%,但絕對量依舊是歷史第三或第四好成績。

筆者認為,不必對2018年商品房成交規模過分悲觀,因為近年來我國城鄉發生的最大變化,就是最龐大的基礎設施網絡完成鋪設,不僅包括道路、有線電視等,還包括移動通訊網絡、物流網等。同時,農村土地承包轟轟烈烈地展開,社會保障(新農合、新農保)和公共服務網覆蓋面擴大。有形和無形的巨型網絡覆蓋,把14億人聯結在一起。特別是,三四線城市及縣城居民、鎮鄉村村民眼界拓寬、觀念更新,疊加近年來公共服務“補欠賬”支撐,第二波人口紅利開始釋放。因此,農民踴躍進城,小城市居民進入大城市較活躍,樓市整體縮量,但有望在高位平衡。

再看上游開發投資。盡管棚改貨幣化比例將從2017年的60%大幅回落,但除了順延項目外,棚改新增規模從原計劃的500萬套增加至580萬套。2017年,土地供應6年來(2011-2016年)首次放量,一線城市增長62%,50個城市出讓了100多宗租賃用地,盤活存量商業辦公和工業廠房“改租賃”,也正在如火如荼地展開。基于民生“補短板”供給側改革,如農村危房改造、新市民“扎根”后市政水暖建設等將全面提速。開發商集中度提升,千億及“沖千億”房企增多,也將助推上游穩定。綜上,2018年開發投資增速將依舊維持平穩或小幅回落的態勢。

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